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Comment mettre fin à une indivision ?

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L’indivision est une situation fréquente lors d’une succession, mettant en commun les droits et les biens d’un héritage entre plusieurs indivisaires. Cependant, il peut arriver que cette situation devienne conflictuelle, et que les indivisaires souhaitent mettre fin à l’indivision.

Mettre fin à l’indivision

L’indivision peut prendre fin à tout moment car « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué » (article 815 du Code civil). Il résulte de cette disposition que chaque indivisaire peut demander le partage de la succession afin de sortir de l’indivision.

Lorsqu’on veut mettre fin à une indivision, quelles sont les différentes démarches à effectuer, les droits de chaque indivisaire, les recours possibles auprès du tribunal et du notaire, ainsi que la procédure de vente amiable ou judiciaire. Quel est le rôle éventuel d’un avocat et quelles sont les conséquences sur la répartition des parts entre les héritiers.

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✅ Les droits et obligations des indivisaires

Avant de déterminer comment mettre fin à une indivision, il est essentiel de connaître les droits et obligations de chaque indivisaire. En effet, les héritiers se trouvent dans une situation où ils doivent agir de concert pour préserver l’intérêt commun.

  • Selon le code civil, les indivisaires ont le droit d’user et de jouir des biens indivis, à condition de ne pas en compromettre la destination ou la valeur. Ils doivent également contribuer aux charges de l’indivision, comme les frais d’entretien, les impôts ou les dépenses liées aux biens indivis.
  • En revanche, les indivisaires ne peuvent pas disposer librement des biens indivis, notamment en les vendant ou en les donnant sans l’accord de tous. Ils doivent également respecter les décisions prises à la majorité des deux tiers, sauf pour les actes conservatoires ou d’administration, qui peuvent être accomplis par un seul indivisaire.

✅ La vente amiable du bien immobilier

La solution la plus simple pour mettre fin à une indivision est la vente amiable du bien immobilier. Cette procédure permet aux indivisaires de se mettre d’accord sur la vente du bien et d’en fixer le prix, sans passer par le tribunal. Le notaire joue un rôle essentiel en rédigeant l’acte de vente et en veillant à ce que chacun reçoive sa part du prix de vente.

Il est important de noter que la vente amiable nécessite l’accord de tous les indivisaires, ainsi que l’intervention d’un notaire pour garantir la validité de la transaction. Si un des indivisaires refuse de vendre ou si un accord ne peut être trouvé sur le prix, il faudra alors envisager une autre solution pour mettre fin à l’indivision.

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✅ La demande de partage judiciaire

Si la vente amiable n’est pas possible, une autre option consiste à saisir le tribunal pour demander le partage judiciaire des biens indivis. Cette procédure est souvent longue et coûteuse, mais elle permet de mettre fin à l’indivision lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre.

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Pour entamer cette démarche, il convient de saisir le tribunal de grande instance du lieu où se trouve le bien immobilier. Un avocat est généralement nécessaire pour représenter les indivisaires et défendre leurs intérêts. Le juge nomme alors un notaire pour procéder au partage, en prenant en compte les droits de chacun et en veillant à assurer une répartition équitable.

Il est important de souligner que la demande de partage judiciaire entraîne généralement la vente du bien immobilier, sauf si les indivisaires s’accordent sur une autre solution, comme l’attribution du bien à l’un d’entre eux en contrepartie d’une indemnité.

✅ Le rachat des parts par un indivisaire

Une autre manière de mettre fin à l’indivision est le rachat des parts d’un ou plusieurs indivisaires par un autre. Cette solution permet à l’indivisaire qui rachète les parts de devenir propriétaire exclusif du bien immobilier, tandis que les autres indivisaires reçoivent une indemnité correspondant à la valeur de leurs parts.

Le rachat des parts nécessite l’accord de tous les indivisaires, ainsi que l’intervention d’un notaire pour rédiger l’acte de cession de parts et garantir la validité de la transaction. Le prix de rachat doit être fixé d’un commun accord, ou à défaut, par un expert désigné par le tribunal.

✅ La licitation judiciaire

La licitation judiciaire est une procédure qui permet à un indivisaire de demander au tribunal de vendre le bien immobilier aux enchères publiques. Cette vente forcée a pour but de mettre fin à l’indivision et de permettre à chacun de récupérer sa part du prix de vente.

Pour entamer cette démarche :

  • l’indivisaire doit saisir le tribunal de grande instance du lieu où se trouve le bien immobilier.
  • Un avocat est généralement nécessaire pour représenter les indivisaires et défendre leurs intérêts.
  • Le juge nomme alors un notaire pour organiser la vente aux enchères, en fixant les conditions de la vente et en veillant à ce que chacun reçoive sa part du prix de vente.

A noter que la licitation judiciaire est une procédure longue et coûteuse, qui peut entraîner une dépréciation du bien immobilier. Elle doit donc être envisagée en dernier recours, lorsque les autres solutions pour mettre fin à l’indivision ont échoué.

✅ Les conséquences fiscales de la sortie de l’indivision

Enfin, il convient de prendre en compte les conséquences fiscales de la sortie de l’indivision. En effet, la vente du bien immobilier, le rachat des parts ou le partage judiciaire peuvent entraîner des droits de mutation à titre onéreux, communément appelés « frais de notaire ».

Ces droits sont dus par les indivisaires qui reçoivent une somme d’argent ou un bien immobilier à l’issue de la sortie de l’indivision. Leur montant varie en fonction du prix de vente, du rachat ou du partage, ainsi que de la valeur du bien immobilier. Il est donc important de s’informer sur les conséquences fiscales de la sortie de l’indivision, afin de prévoir les frais à engager et d’éviter les mauvaises surprises.

✅ La convention d’indivision : une solution préventive

À la suite d’une succession, il est possible de mettre en place une convention d’indivision afin de prévenir les difficultés et les conflits qui pourraient survenir entre les héritiers. Cette convention, rédigée par un notaire et signée par tous les indivisaires, permet de définir les règles de gestion et d’utilisation des biens indivis, ainsi que les modalités de sortie de l’indivision.

  • La convention d’indivision peut notamment prévoir la nomination d’un ou plusieurs gérants chargés d’administrer les biens et de prendre les décisions relatives à l’indivision, dans le respect des règles du code civil. Elle peut également fixer des conditions particulières pour la vente des biens, comme le droit de préemption des coindivisaires ou la fixation du prix de vente.
  • En mettant en place une convention d’indivision, les héritiers s’assurent d’avoir un cadre légal pour gérer l’indivision successorale et éviter les désaccords qui pourraient conduire à une intervention du tribunal judiciaire. Toutefois, il est important de rappeler que cette convention doit respecter les droits de chacun et ne peut pas imposer des conditions abusives ou contraires à la loi.
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✅ La médiation pour résoudre les conflits entre indivisaires

Lorsque les indivisaires rencontrent des difficultés pour gérer les biens indivis ou qu’un désaccord survient entre eux, la médiation peut être une solution alternative pour résoudre le conflit à l’amiable, sans passer par le tribunal. La médiation consiste à faire appel à un médiateur professionnel, neutre et indépendant, qui aidera les parties à trouver ensemble une solution à leur différend.

  • La médiation peut être envisagée pour résoudre divers types de conflits, tels que la répartition des charges entre les héritiers, la gestion des biens indivis ou encore la sortie de l’indivision. Le médiateur facilite la communication entre les indivisaires, en les aidant à exprimer leurs besoins, leurs attentes et leurs préoccupations, et en recherchant des solutions adaptées à leur situation.
  • Si la médiation aboutit à un accord entre les parties, cet accord peut être homologué par le juge, afin de lui conférer une force exécutoire. À l’inverse, si la médiation échoue, les indivisaires pourront alors saisir le tribunal pour trancher leur litige.

✅ L’abandon de l’indivision par un indivisaire

Dans certaines situations, un indivisaire peut décider d’abandonner purement et simplement l’indivision, c’est-à-dire renoncer à ses droits sur les biens indivis en faveur des autres coindivisaires. Cette décision peut être motivée par le désintérêt d’un héritier pour les biens en question, ou encore par la volonté d’éviter un conflit.

Pour procéder à l’abandon de l’indivision, l’indivisaire doit adresser une notification écrite aux autres coindivisaires, ainsi qu’au notaire chargé de la succession. Cette notification doit indiquer clairement la volonté de l’indivisaire de renoncer à ses droits sur les biens indivis. Une fois que l’abandon est effectif, les autres indivisaires se partageront les droits de l’indivisaire qui a renoncé, en proportion de leur part respective dans l’indivision.

Il est important de préciser que l’abandon de l’indivision n’entraîne pas de droits de mutation à titre onéreux, contrairement à la vente ou au rachat des parts. En revanche, les autres indivisaires peuvent être redevables de droits de succession en fonction de la valeur des biens reçus.

Bilan et conclusion sur la fin de l’indivision

Mettre fin à une indivision peut être une démarche complexe, qui nécessite souvent l’intervention d’un notaire, d’un avocat ou d’un médiateur. Plusieurs solutions existent pour sortir de l’indivision, telles que la vente amiable, le partage judiciaire, le rachat des parts, la licitation ou encore l’abandon de l’indivision. Chaque situation étant spécifique, il est essentiel de s’informer sur les droits de chacun, les conséquences fiscales et les démarches à effectuer pour trouver la solution la plus adaptée et éviter les conflits entre les héritiers.
A noter que la solution restant toujours à privilégier est le dialogue afin d’aboutir à une sortie de l’indivision d’un commun accord. N’hésitez pas à pousser également la porte de votre notaire, il n’est pas seulement là pour notifier des actes mais aussi expliquer à toutes les parties les différentes options.

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